Zelfstandigheid onroerend goed: eigen voorzieningen vereist 

De casus

Een ondernemer verkrijgt een voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond met opstallen bestaande uit onder andere een kantoorgebouw, een restaurant met terras, een parkeergarage en drie paviljoens die via een gemeenschappelijke gang met elkaar zijn verbonden. Deze gang biedt toegang tot gemeenschappelijke faciliteiten zoals vergaderruimtes, werkplekken, een pantry, zithoeken en toiletruimtes. De drie paviljoens worden verhuurd aan zeven verschillende huurders. Water, warmte en wifi zijn centraal geregeld en de afrekening hiervan vindt plaats aan de hand van het verhuurd oppervlak. Op de eerste verdieping van paviljoen 1 bevindt zich unit 5 waarvan de verhuurovereenkomst is aangevangen op 1 januari 2015.

Met de Belastingdienst ontstaat een geschil over de vraag of het complex gezien moet worden als één zelfstandige onroerende zaak, dan wel als aparte zelfstandige delen. Het belang zit hem in het al dan niet van toepassing zijn van de samenloopvrijstelling ten aanzien van unit 5. De rechtbank oordeelt dat unit 5 niet afzonderlijk gebruikt kan worden aangezien geen sprake is van eigen voorzieningen zoals een pantry en sanitair. Zodoende moet het complex aangemerkt worden als één zelfstandige onroerende zaak als gevolg waarvan de samenloopvrijstelling van toepassing is.

Het Hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat een zelfstandig bruikbare kantoorruimte beschikt over een eigen pantry en eigen sanitair: “Indien de gebruikers voor dagelijkse, primaire menselijke levensbehoeften zoals het bereiden van dranken en spijzen en toiletbezoek gebruik moeten maken van gemeenschappelijke voorzieningen buiten de gehuurde kantoorruimte, kan geen sprake zijn van zelfstandig bruikbare gedeeltes van een onroerende zaak.”

De Hoge Raad doet de zaak af zonder nadere motivering en verklaart het beroep in cassatie ongegrond.

Relevantie Nederlandse praktijk

De zelfstandigheid van onroerend goed is van belang voor de vaststelling van de btw- en overdrachtsbelastinggevolgen bij transacties met onroerend goed. Dit is met name relevant om het moment van eerste ingebruikname vast te kunnen stellen hetgeen bepalend is voor beantwoording van o.a. de volgende vragen:

• Is sprake van een levering van zogenaamd nieuw onroerend goed als gevolg waarvan btw verschuldigd is?
• Is de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting van toepassing?
• Is zogenaamde herzienings-btw verschuldigd of terug te vorderen?

Voor de vaststelling van de zelfstandigheid van onroerend goed geldt als uitgangspunt dat (1) niet met elkaar verbonden of, indien verbonden, juridisch (horizontaal of verticaal gesplitst pand) of fysiek (dat wil zeggen bouwkundig) gescheiden onroerende zaken afzonderlijk in aanmerking moeten worden genomen (2) wanneer zij zelfstandig (kunnen) worden gebruikt.

Van zelfstandig gebruik is sprake als het gedeelte van het onroerend goed in economisch opzicht zelfstandig is te gebruiken of te exploiteren. Uit de uitspraak van de rechtbank (bevestigd middels de uitspraak van het Hof en zonder nadere motivering afgedaan door de Hoge Raad) blijkt dat hier pas aan wordt voldaan als sprake is van een eigen toegang en eigen voorzieningen aanwezig zijn zoals een pantry, sanitair, elektra, water en telefoon/internet.

Wij kunnen niet op voorhand uitsluiten dat deze uitleg van de rechtbank ook impact heeft op de goedkeuring in het vastgoedbesluit voor het opteren voor btw-belaste verhuur c.q. btw-belaste levering ten aanzien van gedeelten van een onroerende zaak. In dit besluit komt het criterium ‘in economisch opzicht zelfstandig te gebruiken of te exploiteren’ – dat door de rechtbank beperkt wordt uitgelegd – namelijk ook terug.

Meer informatie?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of vragen over een specifieke situatie met betrekking tot onroerend goed? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze btw-adviesgroep. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: btwadviesgroep@vanoers.nl.

Neem contact op