Btw transformatiekosten rijksmonument tot woningen aftrekbaar 

De casus

Een fiscale eenheid omzetbelasting (in het vervolg: de fiscale eenheid) met drie vennootschappen maakt kosten voor de projectontwikkeling van een landgoed dat bestaat uit zeven rijksmonumenten die worden getransformeerd tot woningen. Voor de bouw- en verbouwwerkzaamheden wordt een overeenkomst gesloten met een aannemer (die niet gelieerd is aan de vennootschappen in de fiscale eenheid).

Voordat gestart wordt met restauratie en verbouwing wordt door de fiscale eenheid (een deel van) de bestaande bebouwing (casco woningen) verkocht. Deze verkopen zijn vrijgesteld van omzetbelasting. Hierna wordt gestart met de nieuwbouw van een aantal woningen en appartementen. De verkoop door de fiscale eenheid van deze voor nieuwbouw bestemde percelen (bouwterreinen) en appartementsrechten is belast met omzetbelasting.

Btw-aftrek projectontwikkelingskosten

De fiscale eenheid ontvangt een vergoeding van de aannemer voor de gemaakte projectontwikkelingskosten. De kosten worden door de aannemer verdisconteerd in de aanneemsommen die zij in rekening brengt aan de particuliere kopers. Zodoende brengt de fiscale eenheid de btw op de projectontwikkelingskosten volledig in aftrek.

De inspecteur is van mening dat de vergoeding die de aannemer aan de fiscale eenheid betaalt, geen vergoeding voor een prestatie vormt, maar slechts een verdeling van de winst betreft. Ook neemt hij het standpunt in dat een deel van de projectontwikkelingskosten verdisconteerd is in de verkoopprijs van de deels van omzetbelasting vrijgestelde verkopen van grond en appartementsrechten.

De rechtbank veegt dit van tafel. Zij ziet namelijk geen reden om te veronderstellen dat de overeenkomsten iets anders weergeven dan in werkelijkheid tussen partijen is overeengekomen. Daarnaast zijn de door de aannemer te vergoeden projectontwikkelingskosten daadwerkelijk gefactureerd aan de aannemer. Aangezien sprake is van btw-belaste prestaties is de btw op de projectontwikkelingskosten volledig aftrekbaar.

Btw-aftrek algemene kosten

Daarnaast ontstaat er discussie over de aftrek van btw op algemene kosten. De fiscale eenheid heeft de btw op algemene kosten in aftrek gebracht op basis van de begroting met de toekomstig te realiseren btw-belaste (nieuwbouw/bouwterreinen) en btw-vrijgestelde verkopen. Het betreft grondkosten (zoals notariskosten en saneringskosten) en makelaarskosten voor de aankoop van het landgoed.

De inspecteur is van mening dat uitgegaan moet worden van de uiteindelijk gerealiseerde verkopen. De rechtbank oordeelt dat de fiscale eenheid de btw-aftrek terecht heeft vastgesteld op basis van de bestemming van het vastgoed op het tijdstip waarop de btw aan de fiscale eenheid in rekening is gebracht (belast of vrijgesteld).

Let op: dit neemt niet weg dat de btw-aftrek in een later tijdvak mogelijk moet worden gecorrigeerd als op basis van de uiteindelijk gerealiseerde verkopen voor een groter of kleiner deel recht op btw-aftrek bestaat.

Relevantie Nederlandse praktijk

Zorg bij bouwprojecten die deels op btw-belaste en deels op btw-vrijgestelde prestaties zien voor een gedegen onderbouwing van de aftrek van btw op de gemaakte kosten. Dat wil zeggen: maak onderscheid tussen kosten die direct toerekenbaar zijn aan btw-belaste of btw-vrijgestelde prestaties en zogenaamde algemene kosten. Stel daarnaast vast hoe de btw-aftrek op algemene kosten wordt bepaald. Leg dit in de administratie vast zodat dit als onderbouwing gebruikt kan worden in een eventuele discussie met de Belastingdienst. Zorg daarbij ook dat diverse afspraken goed vastgelegd worden in onderlinge overeenkomsten en dat hier feitelijk ook naar gehandeld wordt. Dit eveneens ter voorkoming van discussie over de rechtsbetrekkingen tussen partijen.

Meer informatie

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel en/of vragen over een specifieke situatie met betrekking tot onroerend goed? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze btw-adviesgroep. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: btwadviesgroep@vanoers.nl.

Neem contact op