De Didam-arresten 

Gelijke kansen

In het eerste Didam-arrest [1] oordeelt de Hoge Raad dat bij de verkoop van grond door een overheidsinstantie, zoals een gemeente, alle potentiële kopers gelijke kansen moeten krijgen. Of er nu één of meerdere serieuze gegadigden zijn, de gemeente moet de verkoop van het onroerend goed altijd openbaar maken. Dit verzekert een eerlijke behandeling van alle geïnteresseerden en voorkomt dat bepaalde gegadigden een voorkeursbehandeling krijgen.

Nietig?

Na het Didam I-arrest ontstaat direct de vraag of alle koopovereenkomsten waarbij gemeenten grond verkopen, nietig verklaard kunnen worden vanwege een gebrek aan transparantie en gelijke kansen. Nietigheid heeft ingrijpende gevolgen, aangezien het geen verjaringstermijn kent, waardoor alle grondtransacties waarbij in het verleden een overheidsinstantie betrokken is geweest op losse schroeven zouden komen staan. De kopers worden hierdoor geen eigenaar en betalen onverschuldigd.

Het tweede Didam-arrest [2] brengt hier echter duidelijkheid. Een overeenkomst die in strijd is met de regels uit Didam I, tussen een overheidsinstantie en een andere partij, is niet automatisch nietig of vernietigbaar. Deze uitspraak brengt grote opluchting voor veel betrokken partijen, zoals gemeenten, grondkopers en vastgoedontwikkelaars.

Gemeente schadeplichtig

Hoewel koopovereenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten niet nietig zijn, heeft het strijdig handelen van de gemeente wel gevolgen. Wanneer de gemeente in strijd handelt met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, kan dit onrechtmatig handelen opleveren jegens de (potentiële) gegadigde(n) die benadeeld worden. Door onrechtmatig handelen kan de gemeente in sommige gevallen zelf schadeplichtig worden.

Altijd verkopen aan de hoogste bieder?

In Didam II geeft de Hoge Raad aan dat de verkopende gemeente een bepaalde keuzevrijheid heeft bij het kiezen van de koper, zolang zij deze keuze baseert op objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Het is niet verplicht om altijd aan de hoogste bieder te verkopen. De gemeente moet wel transparant zijn over het proces en duidelijk uitleggen waarom zij voor een bepaalde koper kiest.

Conclusie

Met Didam II vermindert de Hoge Raad de onzekerheid die door Didam I werd gecreëerd aanzienlijk. Vooral kopers van grond en vastgoedontwikkelaars krijgen door deze uitspraak rechtszekerheid over de overdracht van gemeentelijke grond. Deze opluchting geldt niet alleen voor kopers die direct van de gemeente kopen en hierop wellicht ontwikkelen, maar ook voor alle kopers van grond waarbij eerder een transactie met een gemeente heeft plaatsgevonden, zelfs na verschillende (door)verkopen.

Meer informatie

Hoewel Didam II veel vragen beantwoordt, blijven er nog enkele onduidelijkheden bestaan. Mocht u of één van uw klanten vragen hebben over de aankoop van grond van de een overheidsinstantie, dan kunt u altijd contact opnemen met een van onze juristen voor verdere ondersteuning. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: info@vanoers.nl.

Neem contact op

[1] HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778

[2] HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661