De casus
X bv sloot een koopovereenkomst voor een perceel grond en het daarop staande bedrijfsgebouw. Aanvankelijk waren de verkoper en X bv (de koper) van mening dat de levering was vrijgesteld van omzetbelasting. Later werd een aanvullende overeenkomst gesloten waarin stond dat de verkoper op verzoek van X bv (de koper) meewerkte het verkochte voor rekening van de koper geheel of gedeeltelijk te slopen voordat levering plaatsvond. Daarvoor moest de koper wel een bankgarantie afgeven, omdat het risico van het verkochte bij de verkoper bleef tot het moment van juridische levering. De door koper en verkoper (bij de akte van levering) gegeven juridische kwalificatie is de levering van nieuwbouw en derhalve een met btw-belaste levering. In geschil bij de Hoge Raad is uiteindelijk of de levering van rechtswege is belast met omzetbelasting.
Uitspraak Hoge Raad
Volgens de Hoge Raad moet worden bepaald of sprake is van een levering van een oud gebouw dan wel van een vervaardigd gebouw of een gedeelte daarvan vóór de eerste ingebruikneming, of van een bouwterrein. Bij die beoordeling is van belang in hoeverre de sloopwerkzaamheden en/of de vernieuwbouwwerkzaamheden door of voor rekening van de verkoper zijn verricht dan wel door of voor rekening van X bv. Als de werkzaamheden die zijn verricht tot op het tijdstip van levering voor rekening van de verkoper waren, is in de regel sprake van een met btw belaste levering. Dit is alleen zo als na de sloop geen bebouwing resteert die de functie van gebouw kan vervullen waarbij de resterende bebouwing enkel wordt gebruikt als basis voor nieuwbouw.
Op basis van de verwijzingsopdracht door de Hoge Raad aan het hof moest het hof onderzoeken voor wiens rekening en risico de sloop- en verbouwingswerkzaamheden tot het tijdstip van eigendomsoverdracht komen. Het hof oordeelt dat deze werkzaamheden voor rekening en risico van X bv (koper) zijn gekomen. Dat verkoper en X bv meenden dat op het tijdstip waarop de macht om als eigenaar over de onroerende zaak te beschikken een nieuw vervaardigde onroerende zaak was ontstaan, is niet doorslaggevend. Niet de door koper en verkoper (bij de akte van levering) gegeven juridische kwalificatie is doorslaggevend, maar de feiten en omstandigheden voorafgaande en ten tijde van de desbetreffende eigendomsoverdracht. Nu verkoper aan X bv een bestaande onroerende zaak heeft geleverd, is deze levering vrijgesteld van omzetbelasting en belast met overdrachtsbelasting.
Meer informatie
Laat u bij de levering van (bestaand) onroerend goed tijdig adviseren, zodat u achteraf niet voor verrassingen komt te staan. Neem hiervoor gerust vrijblijvend contact met ons op.
