Geen overdrachtsbelasting verschuldigd bij verkoop drie kantoorruimten op nieuwe verdieping in bestaand gebouw 

Toelichting arrest

Een ondernemer heeft een watertoren verbouwd tot een kantoor. In de toren wordt een nieuwe verdieping gerealiseerd met hierin verschillende kantoorruimten. Vervolgens verkoopt de ondernemer drie kantoorruimten op deze nieuwe verdieping. In geschil is of de drie kantoorruimten kwalificeren als nieuwe onroerende zaken, waardoor bij levering van rechtswege btw verschuldigd is en wegens toepassing van de samenloopvrijstelling geen overdrachtsbelasting hoeft te worden voldaan.

Om te beoordelen of sprake is van nieuw vervaardigd onroerend goed toetst de rechtbank of sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ aan de hand van de uitspraak van 4 november 2022. In deze zaak heeft de Hoge Raad aangegeven dat alleen de wijziging in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, de conclusie kan rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Hierbij moet worden gekeken naar de omstandigheden van het geval.

De rechtbank oordeelt dat de overlegde foto’s laten zien dat de constructieve en overige wijzigingen hebben geleid tot ‘in wezen nieuwbouw’. Zo is er een nieuwe draagconstructie aangebracht, zijn stalen balken aangebracht om het dak te ondersteunen, is een liftopbouw geplaatst en is door plaatsing van nieuwe raamkozijnen het uiterlijk van het pand onmiskenbaar veranderd. Ter zake van de levering van de drie kantoorruimten is daarom geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Relevantie voor de praktijk

Uit deze zaak blijkt dat indien onderbouwd kan worden dat sprake is van voldoende constructieve wijzigingen sprake zal zijn van ‘in wezen nieuwbouw’. Dit is een zeer feitelijke aangelegenheid en moet per situatie beoordeeld worden. Wij ondersteunen u graag in deze beoordeling.

Meer informatie

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze btw-adviesgroep. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: btwadviesgroep@vanoers.nl.

Neem contact op