Herontwikkeling rijksmonument volgens A-G vrijgesteld van overdrachtsbelasting 

Nieuw vervaardigd goed

Belanghebbende koopt in vier delen een voormalig wolstoffenfabriek die als rijksmonument is aangemerkt. Een van de vier delen wordt aangekocht voor € 13,1 miljoen waarvan € 1,4 miljoen betrekking heeft op de aanschaf en 11 miljoen betrekking heeft op investeringskosten.

Volgens belanghebbende is sprake van de verkrijging van een nieuw vervaardigd goed. De inspecteur is echter van mening dat er sprake is van een renovatie en niet van de vervaardiging van een nieuw goed. Hof ’s-Hertogenbosch oordeelt, in tegenstelling tot de rechtbank, dat er geen sprake is van een nieuw vervaardigd goed. De levering is vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting en de (samenloop) vrijstelling overdrachtsbelasting is niet van toepassing. Volgens het hof is weliswaar sprake van ingrijpende werkzaamheden, maar zijn de werkzaamheden gericht op het terugbrengen dan wel behouden van de kenmerkende monumentale eigenschappen. De belanghebbende gaat in cassatie bij de Hoge Raad.

Vrijstelling overdrachtsbelasting

Volgens de A-G is sprake van een nieuw vervaardigd goed en is de vrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing. De A-G komt tot dit oordeel op basis van de volgende criteria:

1. Constructieve aanpassingen → de draagconstructie is ingrijpend gewijzigd.
2. Functiewijziging → wijziging van fabriek naar retailcentrum.
3. % investeringen ten opzichte van de aanschafwaarde → er hebben omvangrijke investeringen plaatsgevonden van bijna tienmaal de aanschafprijs.

Ondanks het feit dat de bouwkundige identiteit beperkt is gewijzigd, is volgens het A-G dus wel sprake van ‘in wezen nieuwbouw’ waardoor een nieuw vervaardigd goed is ontstaan. Zodoende adviseert de A-G de Hoge Raad om het cassatieberoep van belanghebbende gegrond te verklaren.

NB: in een andere zaak heeft Rechtbank Zeeland-West-Brabant onlangs prejudiciele vragen gesteld aan de Hoge Raad. Om meer duidelijkheid te creëren in welke criteria beoordeeld moeten worden bij het vraagstuk of er ‘in wezen nieuwbouw’ heeft plaatsgevonden. En hoe deze criteria zich tot elkaar verhouden. Het zal naar onze inschatting een lastige klus zijn voor de Hoge Raad om de gewenste duidelijkheid te scheppen.

Meer informatie

Heeft u vragen over de btw-issues die spelen bij de herontwikkeling van onroerend goed? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze btw-adviesgroep. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: btwadviesgroep@vanoers.nl.

Neem contact op