Vastgoed in privé
Als een dga ervoor kiest om het bedrijfspand in privé aan te kopen en vervolgens te gaan verhuren aan zijn bv, worden de huur- (en eventuele verkoop)opbrengsten belast met inkomstenbelasting. Deze inkomsten worden fiscaal als resultaat uit overige werkzaamheden gezien en vallen in box 1. Er geldt een vrijstelling van 12% (de zgn. terbeschikkingstellingsvrijstelling) waarbij het uiteindelijke belastbare inkomen wordt belast tegen de progressieve inkomstenbelastingtarieven (in 2021 maximaal 49,50%).
Zodra u uw aandelen in de bv verkoopt, verhuist het bedrijfspand fiscaal van box 1 naar box 3 en moet er worden afgerekend over de stille reserves: het verschil tussen de werkelijke waarde en de boekwaarde van het bedrijfspand. In box 3 betaalt u niet langer belasting over de daadwerkelijke opbrengsten, maar over een fictief rendement. Afhankelijk van de hoogte van de huur- en of verkoopopbrengsten, kan dit voordelig voor u zijn.
Wanneer u de aankoop van het bedrijfspand in privé financiert door middel van een lening bij de bv dient tevens rekening gehouden te worden met de wet excessief lenen, die hoogstwaarschijnlijk in 2023 in werking treedt. Hierdoor worden leningen bij de eigen bv boven een bedrag van € 500.000 belast tegen het tarief in box 2 (26,9%).
Vastgoed in de bv
U kunt er als dga uiteraard ook voor kiezen om het bedrijfspand door uw bv te laten aankopen. In de praktijk zien wij regelmatig – met name vanuit het oogpunt van risicospreiding – dat bedrijfspanden in een aparte bv worden aangekocht en niet in de werkmaatschappij. De huuropbrengsten en eventuele verkoopwinsten worden in de bv belast met vennootschapsbelasting (huidige tarieven 15% – 25%). Wilt u in privé over de opbrengsten beschikken en keert de bv de huur en/of verkoopwinst als dividend aan u uit, dan bent u tevens effectief 26,9% inkomstenbelasting verschuldigd (box 2)*.
Ook wanneer de bv het bedrijfspand aankoopt is er 8% overdrachtsbelasting verschuldigd over de aankoopprijs.
* Bij uitkering dient de BV 15% dividendbelasting in te houden en af te dragen. Deze dividendbelasting mag worden verrekend met de 26,9% box 2 heffing.
De beste keuze voor u
Wat uiteindelijk voor u de beste keuze is, is afhankelijk van veel factoren. Wat voor rendementen denkt u te behalen met het vastgoed? Denkt u eraan om het bedrijf binnen afzienbare tijd te verkopen, maar het vastgoed te behouden? Is er behoefte aan overdracht van vermogen aan de volgende generatie?
Bent u van plan om te investeren in een bedrijfspand of andere onroerende zaken, dan is het verstandig om van tevoren een aantal scenario’s te laten doorrekenen waarbij rekening wordt gehouden met uw specifieke wensen. Wij helpen u graag om te beoordelen wat voor u fiscaal de meest voordelige keuze is.
Meer informatie
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met onze specialisten. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: info@vanoers.nl.
