Een directeur-grootaandeelhouder (dga) die wil investeren in een bedrijfspand heeft de keuze om de onroerende zaak in privé dan wel via een vennootschap (hierna bv) aan te kopen. Bij het maken van deze keuze spelen fiscale overwegingen vaak een belangrijke rol.
Vastgoed in privé
Als een dga ervoor kiest om het bedrijfspand in privé aan te kopen en vervolgens te gaan verhuren aan zijn bv, worden de huur- (en eventuele verkoop)opbrengsten belast met inkomstenbelasting. Deze inkomsten worden fiscaal als resultaat uit overige werkzaamheden gezien en vallen in box 1. Er geldt een vrijstelling van 12% (de zgn. terbeschikkingstellingsvrijstelling) waarbij het uiteindelijke belastbare inkomen wordt belast tegen de progressieve inkomstenbelastingtarieven (in 2018 maximaal 51,95%).
Zodra u uw aandelen in de bv verkoopt, verhuist het bedrijfspand fiscaal van box 1 naar box 3 en moet er worden afgerekend over de stille reserves: het verschil tussen de werkelijke waarde en de boekwaarde van het bedrijfspand. In box 3 betaalt u niet langer belasting over de daadwerkelijke opbrengsten, maar over een fictief rendement. Afhankelijk van de hoogte van de huur- en of verkoopopbrengsten, kan dit voordelig voor u zijn.
Vastgoed in de bv
U kunt er als dga uiteraard ook voor kiezen om het bedrijfspand door uw bv te laten aankopen. In de praktijk zien wij regelmatig – met name vanuit het oogpunt van risicospreiding – dat bedrijfspanden in een aparte bv worden aangekocht en niet in de werkmaatschappij. De huuropbrengsten en eventuele verkoopwinsten worden in de bv belast met vennootschapsbelasting (huidige tarieven 20% – 25%). Wilt u in privé over de opbrengsten beschikken en keert de bv de huur en/of verkoopwinst als dividend aan u uit, dan bent u tevens effectief 25% inkomstenbelasting verschuldigd (box 2).[1]
De beste keuze voor u
Naast de inkomsten- en vennootschapsbelasting, kunnen ook andere belastingmiddelen zoals overdrachtsbelasting en btw van belang zijn. Wat uiteindelijk voor u de beste keuze is, is afhankelijk van veel factoren. Wat voor rendementen denkt u te behalen met het vastgoed? Denkt u eraan om het bedrijf binnen afzienbare tijd te verkopen, maar het vastgoed te behouden? Is er behoefte aan overdracht van vermogen aan de volgende generatie?
Bent u van plan om te investeren in een bedrijfspand of andere onroerende zaken, dan is het verstandig om van tevoren een aantal scenario’s te laten doorrekenen waarbij rekening wordt gehouden met uw specifieke wensen. Wij helpen u graag om te beoordelen wat voor u fiscaal de meest voordelige keuze is.
[1] Bij uitkering dient de BV 15% dividendbelasting in te houden en af te dragen. Deze dividendbelasting mag worden verrekend met de 25% box 2 heffing.
