Investeren in bedrijfspand via privé of via de BV? 

Vastgoed in privé

Als een dga ervoor kiest om het bedrijfspand in privé aan te kopen en vervolgens te gaan verhuren aan zijn bv, worden de huur- (en eventuele verkoop)opbrengsten belast met inkomstenbelasting. Deze inkomsten worden fiscaal als resultaat uit overige werkzaamheden gezien en vallen in box 1. Er geldt een vrijstelling van 12% (de zgn. terbeschikkingstellingsvrijstelling) waarbij het uiteindelijke belastbare inkomen wordt belast tegen de progressieve inkomstenbelastingtarieven (in 2022 maximaal 49,50%).

Zodra u uw aandelen in de bv verkoopt, verhuist het bedrijfspand fiscaal van box 1 naar box 3 en moet er worden afgerekend over de stille reserves: het verschil tussen de werkelijke waarde en de boekwaarde van het bedrijfspand. In box 3 betaalt u niet langer belasting over de daadwerkelijke opbrengsten, maar over een fictief rendement. Afhankelijk van de hoogte van de huur- en of verkoopopbrengsten, kan dit voordelig voor u zijn. [1]

Wanneer u de aankoop van het bedrijfspand in privé financiert door middel van een lening bij de bv dient tevens rekening gehouden te worden met de wet excessief lenen, welke in 2023 in werking treedt. Hierdoor worden leningen bij de eigen bv boven een bedrag van € 700.000 belast tegen het tarief in box 2 (26,9%). Heeft u een fiscaal partner? Dan geldt het bedrag van € 700.000 voor u en uw fiscaal partner samen. U heeft dan samen één maximumbedrag van € 700.000, ook als u beiden aanmerkelijkbelanghouder bent van een andere vennootschap.

Vastgoed in de bv

U kunt er als dga uiteraard ook voor kiezen om het bedrijfspand door uw bv te laten aankopen. In de praktijk zien wij regelmatig – met name vanuit het oogpunt van risicospreiding – dat bedrijfspanden in een aparte bv worden aangekocht en niet in de werkmaatschappij. De huuropbrengsten en eventuele verkoopwinsten worden in de bv belast met vennootschapsbelasting (huidige tarieven 15% – 25,8%). Wilt u in privé over de opbrengsten beschikken en keert de bv de huur en/of verkoopwinst als dividend aan u uit, dan bent u tevens effectief 26,9% inkomstenbelasting verschuldigd (box 2). [2]

Daarnaast is er 8% overdrachtsbelasting verschuldigd over de aankoopprijs, ongeacht of u het bedrijfspand in privé of via de bv aankoopt. [3]

De beste keuze voor u

Wat uiteindelijk voor u de beste keuze is, is afhankelijk van veel factoren. Wat voor rendementen denkt u te behalen met het vastgoed? Denkt u eraan om het bedrijf binnen afzienbare tijd te verkopen, maar het vastgoed te behouden? Is er behoefte aan overdracht van vermogen aan de volgende generatie?

Bent u van plan om te investeren in een bedrijfspand of andere onroerende zaken, dan is het verstandig om van tevoren een aantal scenario’s te laten doorrekenen waarbij rekening wordt gehouden met uw specifieke wensen. Wij helpen u graag om te beoordelen wat voor u fiscaal de meest voordelige keuze is.

[1] In het coalitieakkoord is aangekondigd dat per 2025 een nieuw box 3-stelsel zal worden ingevoerd, waarbij inkomsten uit vermogen worden belast op basis van werkelijk rendement. De waardeontwikkeling van vastgoed zal aanvankelijk echter nog forfaitair worden belast, waarbij zo snel mogelijk de overstap wordt gemaakt naar werkelijk rendement.

[2] Bij uitkering dient de BV 15% dividendbelasting in te houden en af te dragen. Deze dividendbelasting mag worden verrekend met de 26,9% box 2 heffing.

[3] Het coalitieakkoord bevat tevens plannen om het tarief in de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van van niet-woningen en woningen die de verkrijger niet zelf gaat bewonen per 2023 te verhogen naar 9%.

Meer informatie

Heeft u vragen, neemt u dan contact op met uw relatiebeheerder. U kunt ook contact opnemen via onderstaande button of per mail: info@vanoers.nl

Neem contact op