Kennisgroepstandpunten - btw en onroerend goed 

Koop-aanneming/een of meerdere prestaties (2015)

Casus

Projectontwikkelaars, grondeigenaren en aannemers werken op verschillende manieren samen bij de verkoop van nieuw te realiseren woningen. De volgende vraag was in dat kader aan de orde:

Kwalificeert de levering van een onbebouwd terrein (niet zijnde een bouwterrein onder de wetgeving van vóór 1 januari 2017) en de oplevering van een bouwwerk op dat terrein als één btw-belaste handeling indien de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst met de verkoper van de grond zich verbindt om een aannemingsovereenkomst te sluiten bij een aangewezen aannemer?

Standpunt kennisgroep

In deze situatie is sprake van één btw-belaste handeling indien de verkoper en aannemer op een zodanige manier samenwerken dat zij gezamenlijk één ondernemer zijn of dat één van hen beide als de ondernemer jegens de koper als verkoper en als aannemer voor het geheel optreedt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de fiscale eenheid btw of het partageleerstuk.

Koop-aanneming bij niet-vervaardigen (2016)

Casus

Een oud schoolgebouw wordt verbouwd tot acht woningen. Het schoolgebouw wordt gesplitst in appartementsrechten en door de ondernemer verkocht en geleverd aan de kopers. Daarnaast sluit de ondernemer aannemingsovereenkomsten met de kopers. Vaststaat dat de levering van het appartementsrecht en de verbouwingsdienst voor de btw-heffing één prestatie is. Daarnaast staat vast dat door de verbouwing geen nieuwe onroerende zaak ontstaat (let op, dit moet per casus op basis van de relevante feiten en omstandigheden beoordeeld worden). De volgende vragen staan ter discussie:

1. Kwalificeert de koop-aannemingsovereenkomst als de levering van een verbouwde onroerende zaak of een verbouwingsdienst?
2. Is hierbij nog relevant of de verbouwing al (grotendeels) af is op het moment van levering van het appartementsrecht?
3. Op welk moment vindt het belastbare feit plaats?

Standpunt kennisgroep

De koop-aannemingsovereenkomst kwalificeert als de levering van een verbouwde onroerende zaak. Aangezien in dit specifieke geval geen sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ is sprake van een btw-vrijgestelde levering van een verbouwde onroerende zaak. Voor de btw-kwalificatie is in dit geval niet relevant of de verbouwing al (grotendeels) af is op het moment van levering van het appartementsrecht. De levering vindt plaats op het moment van de oplevering van de woning.

Perceel met klinkers: bebouwd of onbebouwd (2017)

Casus

Een gemeente is voornemens om een perceel grond te leveren dat bestraat is met klinkers. Daarbij wordt de vraag gesteld of het perceel grond met eenvoudig te verwijderen bestrating voor de btw-heffing is aan te merken als onbebouwde grond.

Standpunt kennisgroep

Een klinkerbestrating kwalificeert in principe niet als bouwwerk. Zodoende is een perceel grond met eenvoudig te verwijderen bestrating aan te merken als onbebouwde grond. Als onderbouwing wordt verwezen naar het standpunt van de kennisgroep uit 2003, zoals hierna opgenomen.

Het antwoord op de vraag zou anders luiden als de bestrating niet eenvoudig te verwijderen is en/of vast met de grond verbonden is. In dat geval kwalificeert de bestrating wel als bouwwerk. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan bestrating met een fundering die in asfalt is ingelegd. Het antwoord op de vraag is ook anders indien sprake is van situatie waarin de bestrating onderdeel is van een meeromvattende prestatie. Bijvoorbeeld wanneer de prestatie naast bestrating bestaat uit het afgraven van een toplaag, het aanbrengen van drainage en terreinverlichting. Dit moet per geval feitelijk worden beoordeeld.

Gebouw – verharding terrein (2003)

Casus

Een ondernemer koopt een terrein dat hij wil gebruiken als opslag- annex parkeerterrein voor zijn bedrijf. In dat kader is hij voornemens om het terrein door een aannemer te laten bestraten met betonnen bedrijfsvloerplaten, ook wel stelconplaten. Deze platen zijn geschikt voor zowel tijdelijk als permanent gebruik en zijn vrij snel aan te brengen en weer vrij eenvoudig te verwijderen. Na verwijderen zijn de platen geschikt voor hergebruik. De volgende twee vragen zijn aan de orde:

1. Kwalificeren de werkzaamheden van de aannemer als de oplevering van een onroerende zaak (art, 3-1-c Wet OB 1968) of als een dienst (art. 4-1 Wet OB 1968)?
2. Hoe luidt het antwoord op vraag 1 als het terrein wordt bestraat met klinkers?

Standpunt kennisgroep

Er is geen sprake van een werk van grond-, weg- of waterbouwkundige aard die vast met de grond is verbonden dan wel zodanig is geconstrueerd dat er een verbinding is met een in de grond aangebracht werk, zoals pleinen, straten en wegen in combinatie met een rioleringsstelsel. Daarnaast zijn de stelconplaten na plaatsing vrij eenvoudig te verwijderen en zonodig te verplaatsen. De stelconplaten kunnen zodoende niet aangemerkt worden als een gebouw. De werkzaamheden van de aannemer kwalificeren dus niet als de oplevering van een onroerende zaak maar als het verrichten van een dienst. Dit antwoord is niet anders als sprake zou zijn van sec het aanleggen van een bestrating met klinkers.

Kwalificatie levering grond met te slopen opstallen nog in gebruik bij verkoper (2017)

Casus

Een ondernemer verkoopt een perceel bebouwde grond. De koper staat verkoper toe om de aanwezige opstallen nog enkele weken na de juridische levering kosteloos te gebruiken om zijn bedrijfsmiddelen te verplaatsen naar de nieuwe bedrijfslocatie. Als het tijdelijk gebruik door verkoper is beëindigd, zal verkoper de opstallen volledig voor zijn rekening en risico slopen. Voor rekening en risico van koper zal op de (door sloop ontstane) onbebouwde grond nieuwbouw gerealiseerd worden. Koper en verkoper komen met elkaar overeen dat een bouwterrein wordt geleverd zodat omzetbelasting is verschuldigd en een beroep kan worden gedaan op de samenloopvrijstelling voor de heffing van overdrachtsbelasting. De volgende vragen worden aan de kennisgroep voorgelegd:

1. Is sprake van de levering van een bouwterrein ondanks de aanwezige en nog in gebruik zijnde opstallen op het moment van levering?
2. Op welk moment vindt de levering plaats voor de heffing van omzetbelasting?

Standpunt kennisgroep

De levering van het perceel met opstallen en de contractueel overeengekomen sloopwerkzaamheden vormen één samengestelde prestatie bestaande uit de levering van een bouwterrein. Voor de heffing van omzetbelasting vindt de levering plaats op het moment van oplevering van het bouwterrein aan de koper.

Levering van een kadeterrein (2019)

Casus

De levering van een kadeterrein (specifiek ingericht als afmeerlocatie c.q. laad-en loslocatie voor vaartuigen) bestaande uit een kademuur voor het aanmeren van schepen en een terrein dat bestraat is met klinkers en stelconplaten, roept de volgende vragen op:

1. Is sprake van de levering van één of meerdere goederen?
2. Is sprake van bebouwde of onbebouwde grond?

Standpunt kennisgroep

De levering van een kadeterrein kwalificeert als de levering van één bebouwde onroerende zaak. Aan de kademuur ligt een ondergronds ingewikkelde constructie ten grondslag. Zonder deze constructie heeft het terrein geen bestaansrecht. Het terrein dat gebruikt wordt voor het laden en lossen kan namelijk alleen gebruikt worden indien voor het laden en lossen een kademuur aanwezig is voor het aanmeren van de schepen.

Elektriciteitskabels/gebouw (2021)

Casus

Een eigenaar van een onbebouwd perceel landbouwgrond vestigt tegen een eenmalige vergoeding ten behoeve van een derde een opstalrecht voor onbepaalde tijd. Het opstalrecht ziet op het onder de grond laten lopen van een elektriciteitsleiding met als doel het verbinden van een zonnepark met het elektriciteitsnetwerk. De vraag die opkomt is of de ondergrondse elektriciteitsleiding voor de omzetbelasting kwalificeert als een gebouw.

Standpunt kennisgroep

De ondergrondse elektriciteitsleiding kwalificeert voor de omzetbelasting als een gebouw aangezien na de aanleg de leiding vast met grond is verbonden en niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen is. Vanuit een zogenaamde driedimensionale benadering blijft de grond -vanaf het maaiveld- ondanks de aanwezigheid van de leiding (die dus zelfstandig kwalificeert als gebouw) onbebouwde grond.

Opstalrecht (2021)

Casus

Er wordt een opstalrecht gevestigd ten behoeve van een perceel onbebouwde landbouwgrond. Uit de akte blijkt dat het opstalrecht een gebruiksrecht betreft op slechts een deel van het perceel, namelijk het tracé (het deel van het perceel waarin de ondergrondse elektriciteitshoogspanningsleiding wordt aangelegd). Daarnaast is de opstalhouder in dat kader bevoegd om de rest van het perceel te betreden. De vraag die opkomt is of het voorwerp van het opstalrecht voor de omzetbelasting het gehele perceel of slechts het tracé betreft aangezien het opstalrecht civielrechtelijk op het gehele perceel wordt gevestigd.

Standpunt kennisgroep

Het voorwerp van het opstalrecht is voor de heffing van omzetbelasting het tracé. Uit de akte blijkt dat het gebruiksrecht door de partijen materieel is beperkt tot het tracé. De bevoegdheid om in dit kader de rest van het perceel te betreden is hieraan dienstbaar.

Belang praktijk

Bij onroerendgoedtransacties komen genoemde vragen, of een variant hierop, regelmatig aan de orde. De beoordeling van deze vraagstukken is van groot belang voor de heffing van btw en/of overdrachtsbelasting. Elke casus moet apart beoordeeld worden waarbij de relevante feiten en omstandigheden een doorslaggevende rol spelen.

Meer informatie?

Heeft u vragen over dit artikel en/of vragen over een specifieke situatie met betrekking tot onroerend goed? Neem dan vrijblijvend contact op met onze btw-adviesgroep. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: btwadviesgroep@vanoers.nl.

Neem contact op